[부동산 서식]다가구주택계약시 유의사항, 선순위 임대차 확인서, 선순위임차인 확정일자, 확정일자발급, 대리계약,

안녕하세요.

행복한 공간들에 브릿z입니다.

 

굉장히 오랜만에 포스팅을 합니다. 또,,, 기존에 했던 포스팅 중 사라진 포스팅도 있을거에요.

블로그 운영하는 것에 고민꺼리가 생겨 그렇게 어쩔수 없이 그렇게 되네요. 자세한 이야기는 다음에 제가 결심을 굳히게 되면 이야기하기로 하고...^^

 

오늘은 이전에 포스팅한 부동산 임대차계약서를 쓸때 특히 원룸빌라 등등 사회초년생들이 흔히 하는 실수와 함께 알아두면 좋은 것을 이야기해보고자 합니다.

 

이전 부동산 임대차 계약서 서식 및 유의사항 : http://in-bridge.tistory.com/28

 

최근의 문제는 아닙니다만, 다가구주택에 선순위 임대인들이 많아 경매에서 배당을 받지 못하는 경우라던지, 대리계약에 의한 보증금 사기라던지 많은 부분에서 사고가 노출되어 있습니다.

아래는 경향신문에 실린 기사입니다. 사례가 잘 적혀있으니 한번 보세요.

http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201605271840001&code=940100

 

경향신문에 실린 기사사례 중 하나,

ㄱ씨는 지난해 3월 충북 청주시 흥덕구의 한 다가구주택 XX호에 전세 보증금 7000만원에 임대차계약을 맺고 거주했다. 임대차계약 당시 부동산에서 떼어준 이 다가구주택의 등기부등본에는 근저당권 채권최고액 3억2500만원이 설정돼 있었다. 매매가는 8억원이 넘고, 이 정도면 시세보다 저렴한 가격이라는 부동산 중개사의 말에 ㄱ씨는 큰 고민없이 계약을 체결했다. ㄱ씨는 잔금을 치른 날 전입신고와 확정일자도 받았다. 집값이 높은데다 이렇게만 해놓으면 설령 문제가 생겨도 자신의 보증금이 떼일 염려는 없다고 판단했다.

그러나 얼마 후 ㄱ씨는 빈털터리로 쫓겨났다. 집주인이 빚을 못 갚자 근저당권자인 ㅇㅇ은행이 다가구주택에 대해 경매를 신청했고 그 결과 ㄱ씨에겐 배당금이 한푼도 돌아오지 않았기 때문이다. 경매 과정에서 알게 된 것은 ㄱ씨가 입주할 당시 이 다가구주택엔 이미 11가구가 전세로 살고 있었다는 점이다. 이들 대다수의 전세 보증금은 3000만원 내지 7000만원이었다. ㄱ씨를 포함한 세입자들의 보증금 총액은 6억2000만원. 경매에선 감정가보다 더 낮은 금액에 낙찰되므로 선순위 임차인들과 근저당권자에게 배당금이 돌아가고 나자 ㄱ씨는 빈손이 된 것이다.

 

다가구주택에 7000만원의 전세보증금을 내고 살고 있었는데 확정일자와 전입신고, 점유를 해서 대항력이 생겼으니 안심을 할수 있는 상황이지만 한푼도 받지 못한 이야기가 있습니다. 등기부에 잡힌 저당금도 확인하고 시세까지 확인했지만 그렇게 된 경우죠.

다가구주택에서 흔히 일어나는 사고입니다. 다가구주택엔 세대수만큼 보증금을 받고 운영을 하기 때문에 앞서 들어간 선순위 임차인이 있다면 그만큼 내 순위도 후순위가 된다는 소리입니다. 따라서 계약을 하기 전에 선순위 임대차에 대한 확인이 필요합니다.

 

선순위임대차확인서.hwp

 

보통 월세는 보증금을 많이 걸지 않지만, 전세의 경우 큰 금액을 걸기 때문에 임대보증금에 대해 제대로 알고 들어가야합니다. 공인중개사를 낀 거래를 한다하더라도 계약전에 이 부분에 대해서 꼭 문의하여 요구하시고 확인하셔야 합니다. 만약 임대인이 이를 거절했다면 계약은 미루셔야겠죠?^^

이건 공인중개사들이 확정일자를 확인 후 서면으로 만든 자료이지 이것마저도 확실한 자료가 될 수 없습니다.

 

그래서 더 확실하게 하기위해서는 확정일자 부여 정보제공을 요청하고 받으셔야 합니다.

 

주택임대차보호법 제3조6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공등)

① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.

② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.

③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.

⑤ 제1항·제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

 

여기서 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 주택의 임대인, 임차인, 소유자, 우선권을 가진 금융기관, 법무법령으로 정한자 입니다. 계약서를 쓰기전 임대인의 동의가 있으면 확인 가능하니 임대인에게 요구할수 있습니다. 수수료가 크지 않기 때문에 충분히 요구해야 할 상황이죠?^^

또 계약시뿐아니라 갱신이 되었거나 했을 경우도 한번 확인해 보시는게 좋습니다. 임차인 자격으로 혼자서도 가능하니까요~^^

 

요즘은 인터넷으로 확정일자,전입신고가 등록가능하고 2014년 이후에 받은 확정일자는 인터넷등기소에서 확인이 가능합니다. 이건 다음에 포스팅~^^

 

 

또 다른 경우도 같이 이야기해볼까 합니다.

경향신문에 실린 기사사례 중 하나,

 

집주인은 해외체류중…대리계약의 함정

전세 계약 후 한달 전 서울 양천구 아파트에 입주한 ㄴ씨(39)는 요즘 밤잠을 설치고 있다. ㄴ씨는 직장문제로 노르웨이에 체류중인 집주인을 대신해 집주인의 아버지와 전세보증금 4억원에 임대차계약을 맺었다. 집주인의 아버지는 자신과 딸의 관계를 증명하는 가족관계증명서와 신분증을 보여줬다. 중개를 맡은 부동산과도 오래 전부터 잘 알고 있는 듯했다. 집주인의 도장은 부동산에서 임의로 만들어 찍었다. 계약금은 아버지 통장으로 넣었다. 문제는 이후 발생했다. 갑자기 집주인의 어머니가 나타나 앞서 맺은 계약은 무효라고 주장한 것이다. 두 사람은 1년 전 이혼해 남남이고, 딸은 아버지가 아닌 어머니에게 해당 집에 대한 관리와 대리계약을 맡겼다고 주장했다. 어머니는 딸이 보내온 인감도장이 찍힌 위임장도 내보였다. 노르웨이 한국영사관이 발행한 위임장엔 대리인 권한으로 계약금 및 잔금을 대리로 받을 권한까지 기재돼 있었다. 알고보니 집주인의 아버지는 ㄴ씨로부터 보증금을 받아 반전세로 살던 전세입자에게 2억원의 보증금을 내주고 나머지 2억원을 가지고 사라진 것이었다.

ㄷ씨는 경기도 수원시 팔달구 원룸을 보증금 3500만원에 전세계약을 체결했다. 계약은 원룸이 많은 이 건물의 관리인과 했고 계약금도 관리인에게 보냈다. 하지만 관리인은 이 건물의 임차인들과 전세계약을 맺고선 건물주에게는 보증금 300만원에 월세 35만원에 계약했다는 계약서를 보냈다. 피해자는 여럿이었다. ㄷ씨를 비롯한 이 건물 임차인들은 관리자를 고소하고 건물주를 상대로도 소송을 제기했다.

 

이런 일은 아주 오랫동안 계속 발생하고 있습니다. 현시세보다 싼 가격에 나온 물건들이 주로 그러한데요. 누가 이런일을 당해?하기 쉽지만 속일려고 작정한 사람에겐 당할수밖에 없습니다.ㅠㅠ

 

여기서 꼭 확인해야되는 부분이 있죠. 위임장, 인감증명서입니다.

저 사례외에 어떤 분은 인감, 위임장까지 사본을 복사 받았으나 저런일도 있었죠. 그런데 그 위임장과 인감의 내용따라 보상을 받을 수 있고 못받고가 정해집니다.

위임장에는 거래계약 체결과 관련된 전반적인 일들이 명시 되어있는지, 계약금과 잔금에 대한 부분도 같이 수임하도록 위임받은 것인지 확인하셔야 합니다.

단순히 계약을 체결하라는 위임이라면 계약금이나 잔금을 임대인 통장으로 꼭! 넣어야 합니다. 인감증명서에도 용도를 기재할 수 있으므로 잘 확인해보셔야 합니다.

무엇보다 대리인에게 임대인의 전화번호, 임대인과의 통화를 요청하시고 따로 연락처도 받아두셔야 합니다. 그것이 불가능하다고 하시는 대리인은 의심을 한번 해보셔야 하고 전세임대차를 한다면 전세권설정등기를 해두는 것도 좋다고 생각합니다. 또 전세권설정 등기를 하는 가격으로 보험도 있는것으로 아는데 그런 안전장치라도 마련해보시는것도 좋다고 생각합니다.^^

 

참고하세요.